
央行数据显示,我国41.5%的城镇家庭拥有两套及以上住房(两套31%、三套及以上10.5%),约1.2亿户家庭手握多套房产。过去二十年,房产是家庭财富的“压舱石”,但随着楼市告别普涨、进入存量分化时代,这部分家庭的房产命运,正迎来根本性转折。未来5-10年,这些多套房家庭,大概率逃不开以下3个结果。

一、资产彻底分化:好房稳增值,差房持续缩水
楼市已从“闭眼买都赚”,变成“选对才是资产,选错就是负债”。
核心优质房产:一线城市、强二线核心地段,带优质学区、成熟配套、地铁便利的新房或次新房,依旧是资产“避风港”。这类房子需求稳定、流动性强,房价抗跌,租金回报率能维持在2%-2.5%,即便市场调整,也能稳步保值甚至小幅增值。
非核心弱势房产:三四线城市郊区、县城老破大、户型差/无配套/无产业支撑的房子,正成为家庭资产的“出血点”。数据显示,百城住宅价格较峰值已累计跌12.3%,部分三四线非核心区跌幅超15%,二手房挂牌周期超145天,降价20%都难成交。这类房子不仅不增值,每年还要掏物业费、维修费、空置损耗,实际是“负资产”,慢慢吞噬家庭现金流。
对41.5%的多套房家庭来说,至少6成手里有弱势房产,未来资产差距会越拉越大:持有核心好房的家庭,财富稳步稳固;攥着弱势房产的,资产持续缩水,从“有产”慢慢滑向“账面富有、实际拮据”的中产陷阱。
二、流动性彻底枯竭:卖不掉、租不抵,房子“砸手里”
过去“买房难”,现在“卖房更难”。
全国二手房挂牌量激增,北京、上海等城市突破16万套,大量房源积压,买家从“抢房”变成“挑房”。户型差、地段偏、房龄老的房子,挂牌半年、一年都无人问津,房主一次次降价,依旧无人接盘。想割肉离场,却发现没有“接盘侠”;想继续持有,租金又持续低迷——多数城市租金回报率不足2%,连房贷利息都覆盖不了,“以租养贷”彻底成为过去式。
更棘手的是,楼市“控增量、去库存”成为政策主基调,新房供应减少、存量房加速出清,二手房市场竞争只会更激烈 。未来3-5年,大量非核心房产会彻底失去流动性:卖不掉、租不高、留着亏,变成家庭资产里“食之无味、弃之可惜”的“僵死资产”,想变现应急都毫无办法。
三、持有成本陡增:房产税落地,多房成“负担”
房地产税试点扩围已是大势所趋,2026-2027年有望新增深圳、杭州、武汉等8-10个试点城市,逐步建立“按评估价征收”的长效制度。
未来房产税大概率采用“人均免税面积+阶梯税率”模式:人均免税40-60㎡,首套房、多孩家庭享优惠,保障刚需;超出面积部分,房产越多、税率越高。这意味着,41.5%的多套房家庭,尤其是持有三套及以上、总面积超标的家庭,每年要额外承担一笔不菲税费。
原本就贬值、难变现的弱势房产,叠加房产税持有成本,会彻底从“财富”变成“负担”。每月房贷、物业费、维修费,再加上房产税,多套房家庭现金流压力剧增。收入跟不上的家庭,会陷入“扛不住、卖不掉、租不抵”的三重困境,甚至被迫断供,引发征信受损、资产法拍等连锁风险。
写在最后
对41.5%的多套房家庭来说,楼市“躺赚时代”已彻底结束,未来不是“守房”,而是“选房”。
要么做“换仓派”:及时卖掉非核心、难变现的弱势房产,置换核心城市优质房,或转向理财、保险等多元资产,降低房产集中度;要么做“优化派”:盘活存量房,改造升级提升租金,或转为保障房、长租房,减少空置损耗。
如果继续死扛、不做调整,未来5年,多套房很可能从“财富勋章”,变成拖垮家庭财务的“沉重枷锁”。看清趋势、趁早布局,才是守住家庭资产的关键。
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