央行数据显示，我国41.5%的城镇家庭拥有两套及以上住房（两套31%、三套及以上10.5%），约1.2亿户家庭手握多套房产。过去二十年，房产是家庭财富的“压舱石”，但随着楼市告别普涨、进入存量分化时代，这部分家庭的房产命运，正迎来根本性转折。未来5-10年，这些多套房家庭，大概率逃不开以下3个结果。
一、资产彻底分化：好房稳增值，差房持续缩水
楼市已从“闭眼买都赚”，变成“选对才是资产，选错就是负债”。
核心优质房产：一线城市、强二线核心地段，带优质学区、成熟配套、地铁便利的新房或次新房，依旧是资产“避风港”。这类房子需求稳定、流动性强，房价抗跌，租金回报率能维持在2%-2.5%，即便市场调整，也能稳步保值甚至小幅增值。
非核心弱势房产：三四线城市郊区、县城老破大、户型差/无配套/无产业支撑的房子，正成为家庭资产的“出血点”。数据显示，百城住宅价格较峰值已累计跌12.3%，部分三四线非核心区跌幅超15%，二手房挂牌周期超145天，降价20%都难成交。这类房子不仅不增值，每年还要掏物业费、维修费、空置损耗，实际是“负资产”，慢慢吞噬家庭现金流。
对41.5%的多套房家庭来说，至少6成手里有弱势房产，未来资产差距会越拉越大：持有核心好房的家庭，财富稳步稳固；攥着弱势房产的，资产持续缩水，从“有产”慢慢滑向“账面富有、实际拮据”的中产陷阱。
二、流动性彻底枯竭：卖不掉、租不抵，房子“砸手里”
过去“买房难”，现在“卖房更难”。
全国二手房挂牌量激增，北京、上海等城市突破16万套，大量房源积压，买家从“抢房”变成“挑房”。户型差、地段偏、房龄老的房子，挂牌半年、一年都无人问津，房主一次次降价，依旧无人接盘。想割肉离场，却发现没有“接盘侠”；想继续持有，租金又持续低迷——多数城市租金回报率不足2%，连房贷利息都覆盖不了，“以租养贷”彻底成为过去式。
更棘手的是，楼市“控增量、去库存”成为政策主基调，新房供应减少、存量房加速出清，二手房市场竞争只会更激烈 。未来3-5年，大量非核心房产会彻底失去流动性：卖不掉、租不高、留着亏，变成家庭资产里“食之无味、弃之可惜”的“僵死资产”，想变现应急都毫无办法。
三、持有成本陡增：房产税落地，多房成“负担”
房地产税试点扩围已是大势所趋，2026-2027年有望新增深圳、杭州、武汉等8-10个试点城市，逐步建立“按评估价征收”的长效制度。
未来房产税大概率采用“人均免税面积+阶梯税率”模式：人均免税40-60㎡，首套房、多孩家庭享优惠，保障刚需；超出面积部分，房产越多、税率越高。这意味着，41.5%的多套房家庭，尤其是持有三套及以上、总面积超标的家庭，每年要额外承担一笔不菲税费。
原本就贬值、难变现的弱势房产，叠加房产税持有成本，会彻底从“财富”变成“负担”。每月房贷、物业费、维修费，再加上房产税，多套房家庭现金流压力剧增。收入跟不上的家庭，会陷入“扛不住、卖不掉、租不抵”的三重困境，甚至被迫断供，引发征信受损、资产法拍等连锁风险。
写在最后
对41.5%的多套房家庭来说，楼市“躺赚时代”已彻底结束，未来不是“守房”，而是“选房”。
要么做“换仓派”：及时卖掉非核心、难变现的弱势房产，置换核心城市优质房，或转向理财、保险等多元资产，降低房产集中度；要么做“优化派”：盘活存量房，改造升级提升租金，或转为保障房、长租房，减少空置损耗。
如果继续死扛、不做调整，未来5年，多套房很可能从“财富勋章”，变成拖垮家庭财务的“沉重枷锁”。看清趋势、趁早布局，才是守住家庭资产的关键。
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